农村房屋买卖合同效力的分析
近几年国家政策向农村倾斜,农村生活条件也越来越丰富。因为农村的生活节奏比城市悠闲很多,越来越多的城市人愿意在农村有一套房产度假养老。鉴于最近有很多小伙伴咨询小编购买农村房屋的法律问题,小编浅析一下农村房屋买卖合同效力的问题。
一、农村房屋买卖合同纠纷产生的背景
农村房屋买卖涉及到宅基地使用权能否转让问题。《物权法》第一百五十五条规定:“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的,应当及时办理变更登记或者注销登记。”该规定已经明确了宅基地使用权是可以转让的。但是转让宅基地使用权是有条件的。《土地管理法》等法律虽有涉及,但比较原则,在具体实施方面通常由国家政策和行政规章予以规范和调整。总的来说,转让宅基地使用权须同时具备以下条件:1、转让人与受让人应为同一集体经济组织内部的成员;2、受让人没有住房和宅基地,且符合宅基地使用权分配条件;3、转让行为须征得本集体经济组织同意;4、宅基地使用权不得单独转让,必须与合法建造的住房一并转让。
二、小编对农村房屋买卖合同效力的分析
小编认为,因房屋是建筑在宅基地上的,为土地的附着物,具有不可分离性,而宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利,与特定的身份关系相联系,农村村民转让宅基地使用权有一定限制。农村房屋买卖在房地一体的格局下,处分房屋的同时也处分了宅基地,此类行为损害了集体经济组织的权益,是法律法规明确禁止的。国务院办公厅1999年5月6日发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条第二款规定:“农村的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅,有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”;2004年12月24日,国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》再次强调:“加强农村宅基地管理,禁止城镇居民在农村购置宅基地”。由此可见,国家不允许宅基地使用权向集体经济组织之外的城镇居民转让,城镇居民购买农村住房的房屋买卖合同当属无效。本集体经济组织以外的农村村民购买农村住房和宅基地的买卖合同,因违反了集体经济组织的成员权属性,也应当认定无效。