业主抗辩理由中篇

业主抗辩理由中篇

近年，物业服务合同纠纷较多，随着公民法律意识和证据意识的增强，在是否缴纳物业费及如何缴纳物业费的问题上，业主行使抗辩权的事由愈加繁多。那么在物业服务合同纠纷案件中，业主如何正当提出自己的抗辩意见呢？本文针对业主在物业服务合同中的主要抗辩意见分析如下：

3、业主以物业服务企业未尽到安全保障义务造成业主财产损失为由抗辩

依据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条之规定：“【业主支付物业费义务】业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。”

业主需证明物业服务企业存在违反合同约定或者法律规定的安保义务的行为、这一行为给业主造成了财产损失、违约行为与财产损失之间存在因果关系。物业服务企业的安保义务源于法律相关规定和合同约定。法定的安保义务主要是在各地的物业管理条例中规定的物业服务企业对违反小区安全管理行为的制止义务以及防止小区内出现安全问题的协助义务。业主可以依据物业服务合同的约定提起违约之诉，也可以依据法律的相关规定提起侵权之诉。当物业服务企业未尽到安保义务时，其向业主行使物业费请求权，业主可以以未尽到安保义务为由抗辩。理由主要为：“未尽到安保义务”是对合同义务的不完全履行，属于违约行为；但是这一行为并非根本性违约，所以法院在最后的认定中会根据安保责任范围以及业主的具体损失来酌情减免物业费。但是这一抗辩的界定是以善良管理人的注意义务为标准界定安保义务。因为任意扩大义务范围会加重物业服务企业的责任，加深物业服务关系双方的矛盾。

4、以建设单位未交付房屋为由抗辩

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《建筑物区分所有权解释》）第1条规定：“取得建筑物专有部分所有权或基于与建设单位之间的商品房买卖合同，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。”

故业主资格认定有两种：一、业主基于商品房买卖合同，对专有部分进行事实上的支配和控制，即是对该部分的合法占有。在无特别约定时，买受人对于专有部分的占有通过建设单位的交付行为得以实现。遵照我国司法实践中的交易习惯，开发商交付房屋钥匙或者买受人在交房通知书上签字确认后才完成交付行为，此时无论是否办理房屋产权登记，均视为小区业主；二、如果已经办理了房屋产权登记手续，即已经获得该房屋的所有权，无论是否收到房屋钥匙，均具有业主资格。