什么是“抵押不破租赁”？

什么是“抵押不破租赁”？

抵押不破租赁：是指订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。

租赁权与抵押权的关系有两种，即抵押不破先租赁原则和抵押破后租赁原则。  

（1）抵押不破先租赁原则

该原则的适用条件必须是标的物的出租时间在抵押合同订立时间前，此时的租赁权不受抵押权影响，即抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。 

（2）抵押破后租赁原则

抵押权设立后再将抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。已经抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对抵押权人不具有约束力。如果抵押人（即出租人）未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任，如果已告知的，则由承租人自己承担该损害。

关键词：抵押不破租赁、租赁合同、买卖合同、出租人，买受人、承租人、抵押人、竞合冲突、不动产租赁

法律依据：

《中华人民共和国物权法》

第一百九十条 订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。

 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第二十条  租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：

(一)房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;

(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

第二十一条  出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。

第二十二条  出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。

《中华人民共和国担保法》

第四十八条 抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释

第六十五条  抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。

第六十六条  抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自已承担。