湖北南君抗疫复产系列文件汇编——疫情下的租赁合同

一、当前疫情认定为“不可抗力”还是“情势变更”？

考虑到当前疫情与2003年非典疫情的相似性，参照已失效的最高人民法院于2003年6月11日印发的《关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》第三条第（三）项的规定，因疫情影响引发的合同纠纷案件，应分两种情形区别对待：第一种情形，对于因疫情影响导致原合同的继续履行会对一方当事人的权益产生重大影响的，可以根据具体情况，适用公平原则处理，该表述与《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十六条关于情势变更的规定相符，可推定为该情形下适用情势变更的规定；第二种情形，因疫情影响致使合同不能履行的，应认定为不可抗力，适用《合同法》第一百一十七条和第一百一十八条有关“不可抗力”的规定。因此，在租赁合同中判断新型冠状肺炎是否构成不可抗力还是情势变更，还应当结合当事人预期、租赁的目的、基本定义来分析。

(1) 从当事人预期来看，因为订立租赁合同的时间节点可能处在疫情发展的各个时期，如果合同对疫情是否构成不可抗力或者情势变更作出约定，原则上应当按照约定处理。当事人虽未将疫情约定为不可抗力或者情势变更，但对疫情期间的合同履行作了事先或事后的安排，也不应将疫情认定为不可抗力或者情势变更（可参考山东高院（2017）鲁民申3250号案）。

(2) 从租赁合同的目的来看，根据《合同法》第九十四条之规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的...。租赁合同的目的，可以按用途分为二类情况，（1）使用（比如，用于非营利性居住、仓储、办公）；（2）使用及收益（比如，用于经营商铺、营利转租、酒店）。因此，以“不可抗力”来解除租赁合同的，应当进一步区分租赁合同明确约定的用途来区分适用，以确定租赁合同目的是否无法实现。

(3) 从“不可抗力”和“情势变更”的构成要件来看，“不可抗力”是指不能预见、不能避免、不能克服；“情势变更”是指不能无法预见非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的 。

相关疫情目前被人大法工委认定为法律界定上的不可抗力，故此次疫情可以认定为不可抗力，当相关疫情导致继续履行租赁合同对于出租人或承租人显失公平的，或租赁合同目的无法实现的，出租人或承租人可以请求人民法院变更或解除租赁合同。

二、当前疫情形势下，如何处理因租金减免问题产生的争议？

我们认为，不管将当前疫情认定为不可抗力还是情势变更，在处理因疫情影响导致商业租赁合同纠纷时，应适用公平原则，兼顾双方当事人的利益平衡，根据具体案件中涉及的合同签署时间、当地政府疫情控制措施、受疫情影响的程度等因素，结合合同目的能否实现这一角度，进行综合分析，由双方酌情协商确定租金减免的具体数额或比例。

三、合同主体双方在协商租金减免事宜的过程中应注意哪些问题？

1.订立合同时对疫情有明确约定的，优先适用合同约定。如合同中明确约定不可抗力、情势变更等条款，符合相应情形的，应按照合同约定的有关条款处理。

2. 收集疫情影响的相关证据。合同变更的重要理由是受到疫情的影响，而导致租赁合同无法正常履行，或者对承租人一方会造成明显不公的后果。因此，承租人居住地、合同履行地以及与租赁相关的其他各地的关于疫情的政府公告、主管部门发布的意见和建议以及行业协会发布的倡议。

3. 拟定合同变更条款。针对疫情的影响，结合自身履行合同义务的实际情况，可以确定三种策略方案：（1）要求推迟疫情期间的租金支付时间；（2）要求免除疫情期间的租金；（3）要求重新商议合同租金和押金支付条款。

4. 向出租人书面送达合同变更的要约并约定回复期间。确定合同变更条款，发送变更合同的要约文件，并附上关于疫情的政府公告、主管部门发布的意见和建议以及行业协会发布的倡议，以增强己方说服力。

5. 应对出租人回复。由于出租人会在一定程度上受到所在地政府、主管部门以及行业协会的影响，因此出租人一般会进行慎重考虑；对于原合同已约定通讯交流方式的，可以凭借原合同条款认定出租人没有主动回复或逾期回复的法律效力。

6. 租赁合同的履行，在疫情期间必然会受到影响，而寻求合同变更则是应对疫情的有效法律手段。合同变更是对双方合同内容的改变或重新约定。合同内容中一般会有补充约定条款，允许双方在合意的基础上变更合同条款。合同变更的途径首选协商方式，次选诉讼或仲裁方式。